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楼顶的使用权,楼房顶楼使用权归谁?

日期:来源:楼顶的使用权收集编辑:土味情话

楼房顶楼使用权归谁?

  楼顶屋面属于建筑物区分所有权的共有部分,任何人(包括房地产开发商和业主)对楼顶屋面不享有专有权,应属于全体业主共有。房地产开发公司无权擅自将楼顶屋面售予购房者。

  如使用楼顶屋面与相邻人发生纠纷,在司法实践中按照以下方式处理:如果商品房内有通往楼顶屋面的公共通道的,顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往楼顶屋面;如果没有公共通道的,其他业主欲从顶层住户室内通往楼顶屋面的,须经顶层住户同意。

  建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定:

  所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。”

  第七条规定:异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。

楼顶使用权是否只归顶楼用户

楼顶屋面属于全体业主共有

建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定:“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。

所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。”第七条规定:“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。”

据此,楼顶屋面属于建筑物区分所有权的共有部分,任何人(包括房地产开发商和业主)对楼顶屋面不享有专有权,应属于全体业主共有,房地产开发公司无权擅自将楼顶屋面售予购房者。如使用楼顶屋面与相邻人发生纠纷,

在司法实践中按照以下方式处理:如果商品房内有通往楼顶屋面的公共通道的,顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往楼顶屋面;如果没有公共通道的,其他业主欲从顶层住户室内通往楼顶屋面的,须经顶层住户同意。

扩展资料

第一条 为加强城市异产毗连房屋的管理,维护房屋所有人、使用人的合法权益,明确管理、修缮责任,保障房屋的正常使用,特制定本规定。

第二条 本规定适用于城市(指直辖市、市、建制镇,下同)内的异产毗连房屋。

本规定所称异产毗连房屋,系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所有的房屋。

第三条 异产毗连房屋的所有人按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利,并承担相应的义务。

第四条 国务院建设行政主管部门负责全国的城市异产毗连房屋管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市异产毗连房屋管理工作。

第五条 所有人和使用人对房屋的使用和修缮,必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求,并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则,正确处理毗连关系。

第六条 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。

所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。

第七条 异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签定书面协议。

第八条 一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人的书面同意。

第九条 异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏,视同自然损坏),所需修缮费用依下列原则处理:

(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有人按份额比例分担。

(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮),按两侧均分后,再由每侧房屋所有人按份额比例分担。

(三)楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位,由所在层房屋所有人负责;其结构部位,由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。

(四)屋盖的修缮:

1.不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。

2.可上人屋盖(包括屋面和周边护拦),如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。

(五)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮:

1.各层共用楼梯,由房屋所有人按份额比例分担。

2.为某些层所专用的楼梯,由其专用的房屋所有人按份额比例分担。

(六)房屋共用部位必要的装饰,由受益的房屋所有人按份额比例分担。

(七)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮,由所有人按份额比例分担。

第十条 异产毗连房屋的自然损坏,应当按照本规定及时修缮,不得拖延或者拒绝。

第十一条 因使用不当造成异产毗连房屋损坏的,由责任人负责修缮。

第十二条 异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的,应当及时排除危险;他方有权采取必要措施,防止危险发生;造成损失的,责任方应当负责赔偿。

第十三条 异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围,侵害他方权益的,应停止侵害,并赔偿由此而造成的损失。

第十四条 异产毗连房屋的所有人或使用人发生纠纷的,可以协商解决。不愿协商或者协商不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第十五条 异产毗连房屋经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋所有人必须按有关规定及时治理。

第十六条 异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织,也可委托其它组织,在当地房地产行政主管部门的指导下,负责房屋的使用、修缮等管理工作。

第十七条 售给个人的异产毗连公有住房,其共有部位和共用设备的维修办法另行规定。

第十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可依据本规定,结合当地情况,制定实施细则,经同级人民政府批准后,报上一级主管部门备案。

第十九条 未设镇建制的工矿区可参照本规定执行。

第二十条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。

第二十一条 本规定自一九九○年一月一日起施行。

参考资料百度百科-城市异产毗连房屋管理规定

在物权法中,房顶的所有权是怎样规定

  楼顶的归属权。楼顶应是整栋楼全体业主共有的部分,而不仅是顶层住户共有的。

  《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是关于建筑物区分所有权的规定,也是我国首次以法律的形式明确了该项权利。建筑物区分所有权,是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有使用权及对建筑物共用部分所享有的共用部分所有权。区分,是指数人区分一建筑而各有其一部分。区分所有,是区分一建筑物的特定部分为所有权的标的。建筑物区分所有包括两部分

   1、专有部分。这是指区分所有权人依其所购份额对建筑物套内空间独自占有、使用的部分,在此基础上形成的权利即区分所有权人的专有权。根据《物权法》第71条的规定,专有权与一般所有权在性质上是一致的,即专有权人对其专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利,但因建筑物结构上的相连性,专有权人在对其专有部分行使权利时不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。专有部分的形成条件有两个:

  (1)构造上的独立性,也就是要有固定的遮蔽栏,与其他区分所有权人的专有部分相隔离。

  (2)使用上的独立性,一般以该部分有无独立的出入门户为判断标准

   2、共有部分。这是指专有部分以外的建筑物的其他部分。包括三部分

   (1)建筑物的基本构造部分,如支柱、屋顶、外墙等;

  (2)共用部分,如楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等;

  (3)部分区分所有权人共有的部分,如各楼层间的楼板(天花板、地板)、左右房屋之间的隔墙等。

关于顶层用户对顶楼露台的个人使用权

着露台你是别想用了,除非开发商给你牵合同,一般在公共区域的门都有物业来掌管的,门一般都锁着你是上不去的别说要一小快地方了,如果没人管那顶上养鸡,鸭,鹅,都随便了你住着不闹心啊,着地方归物业所管理,你放一个太阳能热水器应该可以,但是还的和物业协商,要是物业不同意给他拿两合烟就行了或是多点,一般每个楼都有一名物业管理员在管理着楼找他基本可以。

句我感觉你着地方能得到的机会基本不大,因为我就是干物业着行的,我可以推荐给你一个坏注意,找所以顶楼着业主去售楼处,去闹怎么的也得补偿你点什么,比如说免费停车了什么的,就看你们怎么闹了

那就看有没有物业了,如果有物业1兴许归物业,物业怎么用没你的事,2归自己物业收管理费。

你那物业费什么标准?

关于房产顶楼大天台的使用权和拥有权的归属。

    顶楼大天台的使用权和所有权归最高层房屋做有权人;

    露天天台不计算入建筑面积,相当于对顶层的赠送面积。

房屋的顶楼使用权归谁?

楼顶不能加盖其他建筑,这不是房东随便说说就行的是使用权的问题就算是小县城也是一样!房东如果要加的话要经过你以及其他业主和相关部门的同意才可以

楼顶的使用权

关于楼顶空间的权属问题

(一)楼顶空间权属争议的表现

近年来,在区分所有建筑物的争议中,关于楼顶空间的权属纠纷也时有出现。主要的表现,是将建筑物的顶层的楼顶空间确定给顶层区分所有权人专有使用。这样,顶层的区分所有权人对于楼顶空间享有专有使用权,可以建设私家空中花园,单独享用。其结果是,建筑物的顶层价格大大提高,开发商能够获得更大的效益而投资并没有增加。这种结果也可谓之“双赢”局面。

但是,按照建筑物区分所有权的基本规则,建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所有权人所共有。例如,澳门特别行政区民法典在规定区分所有建筑物(分层建筑物)的共同部分范围的条文中,就专门规定分层建筑物各楼宇之作遮挡之天台或屋顶,为分层建筑物之共同部分。 我们的物权法草案没有规定的这样细致,但是,这样的原则是存在的。楼顶空间不仅仅可以建花园,还可以作更多的开发利用,如果将楼顶空间确定给个别的区分所有权人所专有使用,是不是破坏了建筑物区分所有权的整体共有关系,侵害了其他区分所有权人的权利呢?这是一个大问题。

(二)解决楼顶空间权属的基础理论

确定区分所有建筑物楼顶空间的权属问题,最基础的依据就是区分所有建筑物的专有部分和共用部分的界限确定。

在理论上,如何界定区分所有建筑物的专有部分,有五种不同的主张。一是“中心”说,即“壁心”说,认为区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。这种观点对于界定权利的范围较为明确,但是对于建筑物的维护与管理则较为有害,原因是,对于境界壁的维护,不能只负责一半,应当将全部的境界壁作统一的修缮,壁心的分割,不利于对建筑物的维护和保养。二是“空间”说,这种观点以区分所有权的共有权理念为立论基础,与以单独所有为立论基础的上述“中心”说完全对立,认为专有部分的范围仅限于墙壁、地板、天花板所围成的空间部分,而界线点上的分割部分如墙壁、地板、天花板等则为全体或者部分区分所有人所共有。三是“最后粉刷表层”说,认为专有部分包含壁、柱等境界部分表层所粉刷的部分,亦即境界壁与其他境界的本体属共用部分,但境界壁上最后粉刷的表层部分属于专有部分。四是折中了壁心说和最后粉刷表层说的观点形成的主张,称之为“壁心说和最后粉刷表层说”,认为专有部分的范围应分为内部关系和外部关系而定,在区分所有权人内部,专有部分应仅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分,但在外部关系上,尤其是对第三人关系上,专有部分应包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心线。 五是“双重性”说,有的学者主张,前四种观点的主要分歧在于,是将墙壁作为共有部分还是作为专有部分对待,并主张墙壁既有专有财产的性质,又有共有财产的性质,具有双重属性。

在上述各种主张中,通说采用“壁心说和最后粉刷表层说”。这是建筑物区分所有权理论中最为精致的理论,能够很好地解决区分所有建筑物的专有部分和共用部分的虚实界限。虚的权利界限,在于壁心,实的权利界限,在于最后粉刷表层。确定楼顶空间的权属问题,也应当适用这个理论。

在界定区分所有建筑物的相邻区分所有权人各自的专有部分的界限时,其最基本的标准就是境界壁的壁心,在壁心的两侧分别为双方区分所有权人所有。但是这种界定的权利是虚的权利,解决的是相邻的区分所有权人之间的权利界限。在确定专有部分和共用部分的实质界限时,其标准是建筑物的最后粉刷表层。这种界定的是权利的实的权利,其最后粉刷表层之间的境界壁,是共用部分,是建筑物区分所有权中的互有权的标的。

在建筑物的顶层,区分所有权人没有与他人相邻,但是确定其专有部分的界限,仍然是壁心,顶层境界壁壁心的下侧,属于区分所有权人的专有部分,建立专有部分的所有权。但是,在界定专有部分和共用部分的界限时,则应以最后粉刷表层为标准,最后粉刷表层之外的顶层楼板,都属于共用部分,为全体区分所有权人所共有。

按照这样的标准,如果采用“壁心说”界定顶层所有权人的权利界限,其权利界限只及于顶层楼板的壁心,不可能冲出壁心,而达到整个顶层楼板,更不能达到顶层空间。如果采用“最后粉刷表层说”,区分所有权人的所有权界限实际只能及于顶层楼板自己一侧的最后粉刷表层,整个楼板的实体,都是全体区分所有权人所共有。

解决楼顶空间权属争议的具体规则

根据以上理论和基本规则,区分所有建筑物的楼顶空间属于区分所有建筑物的共用部分,不能归属于顶层区分所有权人专有使用,应当归属于全体区分所有权人共有。

将区分所有建筑物的楼顶空间归属于顶层区分所有权人专有使用,或者归属于其专有部分,都是将区分所有建筑物的共用部分划归个别的区分所有权人专有使用或者专有所有,都是对其他区分所有权人的权益的侵害。其结果有三:一是全体区分所有权人的共有权的标的物被割让,割让的部分成为顶层区分所有权人的专有或者专有使用,无法对其行使权利;二是顶层区分所有权人虽然取得了楼顶空间的专有使用权或者所有权,但他是付出了代价的,这个代价,就是支出了高额的购房费用,他并不是无偿地占有全体区分所有权人的利益;三是开发商取得了转让楼顶空间的权利价金,获得了利益,而其获得利益的结果,就是全体区分所有权人的权利受到损害,这倒符合不当得利的法律特征。由此可见,开发商将楼顶空间出售给顶层区分所有权人,实际上是在用全体区分所有权人的权利谋取个人的利益,受到损害的是全体区分所有权人。

按照一般的规则,对于区分所有的其他部分,有约定的依照其约定,没有约定的除开发商能够证明自己享有所有权的之外归属于全体区分所有权人的规则,似乎还是存在问题。这就是,有约定,究竟是谁与谁的约定?如果仅仅是开发商和顶层区分所有权人之间的约定,他们能够处分属于全体区分所有权人所共有的楼顶空间吗?显然不能!

因此,解决楼顶空间权属争议的具体规则应当是:

1.楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有,原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。建筑物本身与土地权属并不相同,区分所有建筑物的土地还有一个使用权的问题,开发商可以在公平合理的条件下做出一定的调整,把某些方面可以确定土地使用权归自己享有,或者归其他区分所有权人享有,只要不将费用分担在其他区分所有权人身上也就行了。而建筑物就是全体区分所有权人所有,与开发商没有关系,开发商无权处置。可以想象,开发商不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给全体区分所有权人,那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有,也不能通过约定将楼顶空间归属于顶层住宅区分所有权人专有使用。

2.开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的,不发生法律效力,顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。在区分所有的建筑物上,顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有,那么,顶层楼板以上的楼顶空间,当然更属于区分所有人所共有,其占有、使用、收益、处分,都是全体区分所有权人的权利,由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定,这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此,开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的,一律无效。

3.能够决定楼顶空间如何使用的,只有全体区分所有权人会议。区分所有建筑物的楼顶空间,对于全体区分所有权人而言,具有重要的价值。首先,楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全,关乎到全体区分所有权人的利益。其次,建设楼顶空间,可以使全体区分所有权人增加活动空间,充分利用楼顶空间丰富区分所有权人的生活,提高生活质量。再次,楼顶空间的开发利用,具有丰富的内涵,例如利用楼顶空间作广告等,就是很好的开发利用,其所得利益归属于全体区分所有权人。这些利益与全体区分所有权人息息相关,不可任人予以侵害。对于这样的重大利益,必须由全体区分所有权人会议决定。如果区分所有权人会议决定楼顶空间可以交给顶层区分所有权人所专有使用,那么是有效的,但我想在一般情况下,区分所有权人会议是不会作出这样的决议的。因此,楼顶空间归属于顶层区分所有权人专有使用的可能性,几乎为零。

如果对于将楼顶空间确定为顶层区分所有权人专有使用或者专有而发生权属争议的,法官应当判决这样的约定无效,楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有。

不过,楼顶空间的问题还是特殊一些,因为它涉及到建筑物的综合利用和修缮、管理,应当归属于共用部分,不应归属于个别区分所有权人专有使用。

新房楼顶住户楼顶是否有使用权

其实楼顶的屋面是属于建筑物区分权的共有部分,无论是谁,包括是房地产的开发商以及业主等人,任何人都对楼顶的屋面不享有专有权的,那么高层楼顶就是属于全体业主所共有的。房地产开发公司则无权擅自将楼顶屋面售给任何购房者。

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