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小高层楼顶的使用权,小高层住宅屋顶使用权的归属问题

日期:来源:小高层楼顶的使用权收集编辑:土味情话

小高层住宅屋顶使用权的归属问题

首先,“屋顶使用权归顶层用户使用”是否在房产部门登记。

如果没有,那么原合同的效力只及时签合同的人和开发商。

如果后入者的买房合同里没有相应条款,则对他们没有约束力。

当然,有以下情形除外,

一:后入者知道上述事实,且有证据证实。

二:物业管理委员会曾对此作出规定或决议。

三:房产部门的登记上有相关记载。

楼房顶楼使用权归谁?

  楼顶屋面属于建筑物区分所有权的共有部分,任何人(包括房地产开发商和业主)对楼顶屋面不享有专有权,应属于全体业主共有。房地产开发公司无权擅自将楼顶屋面售予购房者。

  如使用楼顶屋面与相邻人发生纠纷,在司法实践中按照以下方式处理:如果商品房内有通往楼顶屋面的公共通道的,顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往楼顶屋面;如果没有公共通道的,其他业主欲从顶层住户室内通往楼顶屋面的,须经顶层住户同意。

  建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定:

  所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。”

  第七条规定:异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。

楼顶使用权是否只归顶楼用户

楼顶屋面属于全体业主共有

建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定:“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。

所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。”第七条规定:“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。”

据此,楼顶屋面属于建筑物区分所有权的共有部分,任何人(包括房地产开发商和业主)对楼顶屋面不享有专有权,应属于全体业主共有,房地产开发公司无权擅自将楼顶屋面售予购房者。如使用楼顶屋面与相邻人发生纠纷,

在司法实践中按照以下方式处理:如果商品房内有通往楼顶屋面的公共通道的,顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往楼顶屋面;如果没有公共通道的,其他业主欲从顶层住户室内通往楼顶屋面的,须经顶层住户同意。

扩展资料

第一条 为加强城市异产毗连房屋的管理,维护房屋所有人、使用人的合法权益,明确管理、修缮责任,保障房屋的正常使用,特制定本规定。

第二条 本规定适用于城市(指直辖市、市、建制镇,下同)内的异产毗连房屋。

本规定所称异产毗连房屋,系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所有的房屋。

第三条 异产毗连房屋的所有人按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利,并承担相应的义务。

第四条 国务院建设行政主管部门负责全国的城市异产毗连房屋管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市异产毗连房屋管理工作。

第五条 所有人和使用人对房屋的使用和修缮,必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求,并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则,正确处理毗连关系。

第六条 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。

所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。

第七条 异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签定书面协议。

第八条 一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人的书面同意。

第九条 异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏,视同自然损坏),所需修缮费用依下列原则处理:

(一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有人按份额比例分担。

(二)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮),按两侧均分后,再由每侧房屋所有人按份额比例分担。

(三)楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位,由所在层房屋所有人负责;其结构部位,由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。

(四)屋盖的修缮:

1.不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。

2.可上人屋盖(包括屋面和周边护拦),如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。

(五)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮:

1.各层共用楼梯,由房屋所有人按份额比例分担。

2.为某些层所专用的楼梯,由其专用的房屋所有人按份额比例分担。

(六)房屋共用部位必要的装饰,由受益的房屋所有人按份额比例分担。

(七)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮,由所有人按份额比例分担。

第十条 异产毗连房屋的自然损坏,应当按照本规定及时修缮,不得拖延或者拒绝。

第十一条 因使用不当造成异产毗连房屋损坏的,由责任人负责修缮。

第十二条 异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的,应当及时排除危险;他方有权采取必要措施,防止危险发生;造成损失的,责任方应当负责赔偿。

第十三条 异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围,侵害他方权益的,应停止侵害,并赔偿由此而造成的损失。

第十四条 异产毗连房屋的所有人或使用人发生纠纷的,可以协商解决。不愿协商或者协商不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第十五条 异产毗连房屋经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋所有人必须按有关规定及时治理。

第十六条 异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织,也可委托其它组织,在当地房地产行政主管部门的指导下,负责房屋的使用、修缮等管理工作。

第十七条 售给个人的异产毗连公有住房,其共有部位和共用设备的维修办法另行规定。

第十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可依据本规定,结合当地情况,制定实施细则,经同级人民政府批准后,报上一级主管部门备案。

第十九条 未设镇建制的工矿区可参照本规定执行。

第二十条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。

第二十一条 本规定自一九九○年一月一日起施行。

参考资料百度百科-城市异产毗连房屋管理规定

商品房楼顶使用权

1、建设部2001年8月15日修改后的《城市异产毗连房屋管理规定》第六条规定:“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。”第七条规定:“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。”

  据此,楼顶屋面属于建筑物区分所有权的共有部分,任何人(包括房地产开发商和业主)对楼顶屋面不享有专有权,应属于全体业主共有,房地产开发公司无权擅自将楼顶屋面售予购房者。如使用楼顶屋面与相邻人发生纠纷,在司法实践中按照以下方式处理:如果商品房内有通往楼顶屋面的公共通道的,顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往楼顶屋面;如果没有公共通道的,其他业主欲从顶层住户室内通往楼顶屋面的,须经顶层住户同意。

  2、商品房买卖合同》对此有了进一步的注释,其第17条规定:买卖双方可以就该商品房所在的楼顶的屋面使用权、所在外墙面使用权、所在楼房的命名权、所在小区的命名权做进一步约定。但《民法通则》同时规定个人行为不能损害公共利益和他人合法权益。专业人士认为,这一条款在实践中对屋顶使用权有了限制。比如在改建屋顶时,不能破坏楼顶而造成楼下的漏水;或者开设营业性场所,影响邻居休息。而且如果邻居要在楼顶装置一些合理的设施,如太阳能热水器,根据这一条款,也不能阻拦。

商品房的屋面使用权是指什么?

一、屋面,俗称楼顶,其使用权除由约定外,归业主共有,主要有以下两大归属依据:

1、、业主共有屋面使用权是法定的,即有法权授予依据。

根据《城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条规定,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定,《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条规定。

(1)《城市房地产管理法》第三十一条规定:“房地产转让、抵押时,房地产的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十一条规定:“房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人,享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。上述规定是“房转地随”,开发商出卖商品房的同时 ,已将房屋所有权和土地使用权全部转让,开发商不再享有任何权利,由此可知,屋面使用权已法定归业主共有。

(2)《中华人民共和国物权法》第七十条规定:“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”因此,业主对专有部分享有所有权,对专有部分以外部分享有共有权。该法第七十三条规定:“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”而商品房屋面是其“公共场所、公用设施”,依法“属于业主共有。”因此,《物权法》已将屋面使用权规定为业主共有。

2、、业主共有屋面使用权是正义的、恰当的,即有法权基础依据。其法权基础依据,主要有以下两点:

(1)从房屋的内在组成结构上看,凡是房屋,就应该有屋面,世界上不存在没有屋面的房屋,屋面是每幢房屋不可分割的组成部分。业主购买的商品房是完整的房屋,当然包括该商品房的屋面。业主享有商品房的房屋所有权,也就共有屋面使用权。

(2)开发商开发建设商品房的目的,是向社会出卖商品房,而其开发建设的成本和利润,已经全部进入房屋售价,出卖人向业主出卖商品房,已经向业主收回屋面成本和利润。所以,业主共有屋面使用权,实质上已是业主共同有偿受让取得。

主张“屋面使用权归业主共有”的两大依据,初看起来,既有法权授予依据,又有法权基础依据,可谓言辞凿凿,仿佛屋面使用权确实已经法定业主共有。

新房楼顶住户楼顶是否有使用权

其实楼顶的屋面是属于建筑物区分权的共有部分,无论是谁,包括是房地产的开发商以及业主等人,任何人都对楼顶的屋面不享有专有权的,那么高层楼顶就是属于全体业主所共有的。房地产开发公司则无权擅自将楼顶屋面售给任何购房者。

关于顶层用户对顶楼露台的个人使用权

着露台你是别想用了,除非开发商给你牵合同,一般在公共区域的门都有物业来掌管的,门一般都锁着你是上不去的别说要一小快地方了,如果没人管那顶上养鸡,鸭,鹅,都随便了你住着不闹心啊,着地方归物业所管理,你放一个太阳能热水器应该可以,但是还的和物业协商,要是物业不同意给他拿两合烟就行了或是多点,一般每个楼都有一名物业管理员在管理着楼找他基本可以。

句我感觉你着地方能得到的机会基本不大,因为我就是干物业着行的,我可以推荐给你一个坏注意,找所以顶楼着业主去售楼处,去闹怎么的也得补偿你点什么,比如说免费停车了什么的,就看你们怎么闹了

那就看有没有物业了,如果有物业1兴许归物业,物业怎么用没你的事,2归自己物业收管理费。

你那物业费什么标准?

楼顶使用权归顶楼住户所有吗

你得看看你的合同的公摊面积里面有有没有楼顶!没有的话,楼顶开发商可以指定人使用!但不能乱搭乱建,改变房屋结构!

关于房产顶楼大天台的使用权和拥有权的归属。

    顶楼大天台的使用权和所有权归最高层房屋做有权人;

    露天天台不计算入建筑面积,相当于对顶层的赠送面积。

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